作者mainword (愛、慈悲、服務、利他)
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標題Re: [請益] 斡旋後就是靜靜的等待嗎
時間Tue Mar 3 09:54:31 2026
根據自身進出兩位數房產的經驗(這樣應該有達低標吧)，來說說下斡旋的心得。
聲明舉例不包含仲介跟代書直接報Apple的經驗，以及房產大熱的狀況。
Apple只比手速跟腳速，我們這種有正職的社畜通常就算看到也吃不到，
除非你常備放空白的單子&放現金在他手上，
而房產大熱則是有時候明明我就覺得這不太可能超過X，但最後就是X+50備攔胡，
被連續攔胡超過了半年就會發現第一案已經漲了50+，喵的...
以上非正常狀況就不說太多。
以下是在591晃晃然後有興趣的物件下斡旋的狀況：
第一先看開價，如果開價超過最高實登20%，我連約看都不會看。
再來價格如果有進入到守備範圍，會先根據網頁的現況照片推估一下需要整理的價格，
然後之後可以轉手或是出租的收益，算一算投報，覺得OK或有賺頭就放進口袋名單，
一間間開始約看，約看的時候不要使用一般客的方式看房，
只看哪邊需要翻，哪邊可以留用，設備留用要評估會不會影響到之後翻的"腳路"，
翻大概需要多少錢，之後投報多少，現場就可以有一個估值。
推估的內容不一定要跟仲介說太詳細，看完覺得OK，就會表明自己是投資用，直接問底價
，
之前有沒有收過斡旋，有的話上一組收多少，屋主是自用嗎還是也是投資。
為什麼，因為這樣子房仲會覺得"你"比較簡單，而通常房仲回的底價狀況會是真實的。
(反正如果房仲唬爛你也聽得出來，例如開398，他跟你說上周有人下370屋主不收，那就
是唬爛的)
但唬爛的你也不用管他，現金掏出來直接下，會收就會收，不會收就不會收，
我遇過跟我說上周收X屋主沒收的唬爛仲介，結果我下X-60 他還是收了 ....
下的時候，假設我的底價是500，我會先下470 然後告訴仲介會加20，見面再加10，
之後就不會加了，覺得會成你就約出來，覺得不會成就拉倒，給他一周時間。
順便跟他說如果遇到其他買方很喜歡，他也可以直接拿我的斡旋當底去拉對方價格，沒差
再看下一間就好。
※ 引述《Wayjust1 (本田不開快車)》之銘言：
: 各位先進大德們好
: 屋主開價是1388萬
: 上週四跟房仲下了斡旋 出價是1160萬
: 期限是7天 這禮拜四到期
: 房仲在第二天的時候跟我說屋主踩得很硬最少1300以上才願意賣
: 我想問的是這個狀態我應該直接退斡旋看下一間嗎？還是就讓房仲繼續努力呢？
: 謝謝。
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推 ii378: 推分享施實戰心得 03/03 10:40
推 Dvqq: 推不錯的經驗分享 03/03 10:44
推 ptthypocrite: 推直接、粗暴最有用，其實沒這麼複雜，沒緣就下面一 03/03 11:47
→ ptthypocrite: 位 03/03 11:47
推 frank111: 基本的劇本，加價兩次，讓仲介有工作做，讓賣家覺得賣的 03/03 13:10
推 Kroner: 關節痛按摩有效嗎？ 03/04 00:39→ frank111: 划算 03/03 13:10
推 sai0613: 感謝分享 03/03 15:06
推 tenkaakido: 你這戰法給新手用新手演不出來 03/03 16:39
推 limp: 請問見面再加10 也是當下讓仲介知道嗎 還是保留到見面 03/03 20:55
推 Kroner: 關節痛有人有有效的復健方法嗎？ 03/04 08:37→ limp: 談自己加的? 03/03 20:55
→ mainword: 當下就會讓仲介知道，也要表明這些就是底線，不可能會 03/03 22:14
→ mainword: 再加。讓仲介自己去考慮要不要收這個斡旋，願不願意去 03/03 22:14
→ mainword: 跟賣方仲介試試看。 03/03 22:14
推 Kroner: 5樓關節跟Ｘ一樣 03/03 22:14 → mainword: 其實有時候斡旋下下去可能就是只差仲介費而已，這種就 03/03 22:14
→ mainword: 比較會收。 03/03 22:14
→ mainword: 如果跟賣方底價差距太大，一般仲介就不會收。 03/03 22:14
→ mainword: 所以探一下案子已經賣很久，那屋主就有可能會變軟，出 03/03 22:14
推 Chricey: 5樓關節跟Ｘ一樣 03/03 22:14 → mainword: 價跟底價差沒有很多房仲也願意去試試。 03/03 22:14
→ mainword: 但不管如何，沒成就是下一間而已，不用想太多。 03/03 22:16
推 freekid: 終於有實務分享了 03/03 23:25
推 chill0831: 請問m大，你文內的底價是有含仲介費了嗎還是成交再外加 03/04 00:39
推 Chricey: 哇勒，UC2 這個東西真的是太讚了 03/04 00:39 → chill0831: ？另外想請教談價的時候仲介費內含還是外加去談？謝謝 03/04 00:39
→ mainword: 在計算整體投報率會把2%仲介費算進去，並且跟仲介說服 03/04 08:36
→ mainword: 務費2%會給滿，仲介自己會去評估。 03/04 08:37
→ mainword: 如果是全泡或是同一間店內的買賣，他們會自己去喬價格喔 03/04 08:37
推 Chricey: 樓下關節痛都吃鞏固力 03/04 08:37 → mainword: 所以如果內心的整體購買含服務費是500，那就要跟仲介說 03/04 08:41
→ mainword: 500是包含服務費。但通常我都會說490最高 2%會給滿這樣 03/04 08:42
推 pinkbest: 如果乾脆跟仲介說想拿清的 實際到口袋的價錢 不好嗎? 03/04 15:40